Direktne rezervacije apartmana: kako ih dobiti

Direktne rezervacije apartmana znače da gosti rezerviraju izravno kod vas, a ne preko Airbnba ili Booking.coma. Proviziju zadržavate vi, odnos s gostom je vaš, a pravila postavljate sami. Za malog iznajmljivača recept je jednostavan: stranica za rezervacije sa stvarnom dostupnošću, brz odgovor na upite i stalna navika slanja ljudi na tu stranicu.

Ne trebate marketinški tim ni veliku web stranicu. Većina direktnih rezervacija kod malih iznajmljivača dolazi od ljudi koji vas već poznaju: bivših gostiju, njihovih prijatelja i onih koji vas pronađu na Google kartama ili društvenim mrežama. Ovaj vodič korak po korak pokazuje kako to postaviti.

Zašto su direktne rezervacije apartmana važne

Platforme su odlične u pronalaženju novih gostiju. Skupe su kad ih treba zadržati. Svaki ponovljeni boravak preko platforme ponovno plaća proviziju, iako vas gost već poznaje.

• Provizija. Airbnb većini domaćina sada naplaćuje jedinstvenu naknadu od oko 15,5 % iznosa rezervacije. Booking.com u prosjeku uzima oko 15 %, a često i više kad se dodaju programi vidljivosti i naknade za plaćanje. Naš pregled naknada prikazuje stvarne brojke na primjeru jedne rezervacije.
• Gost je vaš. Na platformi gost pripada platformi. Direktni gosti mogu se vratiti iduće godine, preporučiti vas i odgovoriti na vaše e-poruke.
• Kontrola. Vi određujete pravila otkazivanja, predujam, kućni red i tko boravi kod vas. Promjena pravila neke platforme ne može vam preko noći srušiti prihod.

Direktne rezervacije ne znače odlazak s platformi. Znače da ne plaćate proviziju na goste koje ste već osvojili. Realan prvi cilj je prebaciti 10–20 % noćenja na direktne rezervacije. Kalkulatorom provizije izračunajte koliko to vrijedi za vaš smještaj.

Što vam treba prije početka

Gosti rezerviraju izravno kad im je to jednako jednostavno i sigurno kao na platformi. Za to su potrebne tri stvari.

1. Stranica za rezervacije kojoj gosti vjeruju

Vaša stranica treba barem:

• odlične fotografije, s najboljom na prvom mjestu
• jasnu cijenu („od 120 € po noćenju”) i što je uključeno
• kalendar dostupnosti koji je uvijek ažuran
• jednostavan način za slanje upita za datume
• lokaciju, sadržaje i kućni red
• tko ste vi, s pravim imenom i načinom kontakta

Ne treba vam cijela web stranica s blogom. Jedna stranica po smještaju s kratkom poveznicom koju je lako zapamtiti sasvim je dovoljna. Ako niste sigurni što vam treba, pročitajte Treba li vašem apartmanu web stranica?

2. Kalendar koji nikad ne dopušta dvostruke rezervacije

Najveći strah iznajmljivača kod direktnih rezervacija su dvostruke rezervacije. Rješenje je sinkronizacija kalendara: vaša stranica za rezervacije uvozi kalendare s Airbnba i Booking.coma, a platforme uvoze vaše direktne rezervacije. Naš vodič o izbjegavanju dvostrukih rezervacija objašnjava kako radi iCal sinkronizacija i kako se zaštititi dok sinkronizacija kasni.

3. Jasan način naplate

Bez platforme u sredini trebate vlastiti postupak naplate: obično predujam za potvrdu, ostatak prije dolaska i pisana pravila otkazivanja. U Europi bankovna uplata dobro funkcionira. Opcije i primjer poruke s potvrdom pronaći ćete u vodiču o naplati direktnih rezervacija.

Odakle direktni gosti zapravo dolaze

Većina malih iznajmljivača dobiva direktne rezervacije s nekoliko mjesta. Počnite s prva dva: ništa ne koštaju i najbolje donose rezervacije.

Bivši gosti

Bivši gosti vaša su najveća prilika. Već su boravili kod vas, bilo im je lijepo i najvjerojatnije će se vratiti. Dajte im razlog i poveznicu: popust za povratne goste, tiskanu karticu u apartmanu, kratku e-poruku prije iduće sezone. Platforme ograničavaju što smijete raditi s kontaktima gostiju, zato pročitajte kako goste s platformi pretvoriti u povratne direktne goste i što je dopušteno, a što nije.

Google

Googleove smjernice iz profila tvrtke isključuju same kuće za odmor, dok ured za prodaju ili najam s osobljem može ispunjavati uvjete, a Vacation Rentals on Google zasad nije dostupan za smještaj pojedinačnih vlasnika. Zato se usredotočite na ono što možete kontrolirati: prepoznatljivo ime koje gosti mogu pretražiti i poveznice na vašu stranicu s društvenih profila i lokalnih web stranica.

Preporuke i društvene mreže

Neka se vaša poveznica lako dijeli. Stavite je u opis profila na Instagramu i Facebooku, u WhatsApp Business profil i u potpis e-pošte. Kratku, čitljivu poveznicu poput vasavila.opensty.com lakše je proslijediti od dugačke adrese s platforme.

Lokalni partneri

Razmislite tko šalje ljude u vaše mjesto: mjesta za vjenčanja, kongresni centri, ronilački centri, škole skijanja, bolnice, lokalne tvrtke. Kratka e-poruka s poveznicom i malim popustom za partnere može donijeti stalne rezervacije i izvan sezone.

Lokalni popisi

Turistička zajednica, gospodarska komora ili web-stranica mjesta često su prvo mjesto na kojem posjetitelji planiraju put. Pitajte navode li smještaj i koliko to košta. Neki naplaćuju članarinu, pa prije plaćanja provjerite koliko posjetitelja šalju. Upis gostima ulijeva i povjerenje: vide da ste dio lokalne zajednice, a ne anoniman oglas.

Grupe za vaše goste

Odaberite jednu vrstu gostiju kojoj vaš smještaj odgovara, na primjer radnike na terenu, medicinske sestre, obitelji ili skijaše, i pronađite jednu Facebook ili lokalnu grupu u kojoj traže smještaj. Prvo pročitajte pravila grupe jer mnoge ograničavaju oglašavanje. Odgovarajte na stvarna pitanja, a poveznicu podijelite kad je prikladno. Jedna korisna grupa bolja je od iste poruke u njih dvadeset.

Mjerite što djeluje

Posjet još nije rezervacija. Svakom kanalu dajte vlastitu poveznicu (kartica Rast u OpenStyju izradi je za svaki kanal) kako biste vidjeli koji donose upite. Te zadržite, a ostale odbacite.

Kako izgraditi povjerenje bez recenzija s platformi

Glavno što platforma gostu daje je povjerenje: recenzije, jamstvo plaćanja i korisničku podršku. Na vlastitoj stranici to morate osigurati sami.

• Pokažite prave recenzije. Citirajte nekoliko stvarnih recenzija bivših gostiju, s imenom i mjesecom boravka.
• Djelujte profesionalno. Dobre fotografije, tekst bez pogrešaka i uredan dizajn važniji su od posebnih funkcija.
• Budite stvarna osoba. Fotografija, vaše ime i kratak odlomak o vama kao domaćinu grade više povjerenja od korporativnog teksta.
• Neka uvjeti budu jasni. Navedite predujam, način plaćanja, pravila otkazivanja i vrijeme dolaska prije nego što gost pita.
• Odgovarajte brzo. Odgovorite na upit unutar nekoliko sati. Brzina je najjači signal povjerenja koji imate.
• Govorite jezikom gosta. Ako su vam mnogi gosti iz Njemačke ili Italije, stranica na njihovu jeziku čini izravnu rezervaciju puno manje rizičnom za njih.

Pametno odredite cijenu direktnih rezervacija

Gosti rezerviraju izravno kad je jeftinije ili praktičnije. Mali, jasan poticaj djeluje bolje od velikog popusta.

• Ponudite cijenu za direktnu rezervaciju malo nižu od cijene na platformi (na primjer 5–10 %). I dalje zadržavate više nego nakon provizije.
• Ili zadržite istu cijenu i dodajte vrijednost: besplatnu kasnu odjavu, paket dobrodošlice ili bez naknade za čišćenje za boravke dulje od tjedan dana.
• Prije oglašavanja nižih cijena drugdje provjerite pravila svake platforme koju koristite, jer neki ugovori sadrže uvjete o paritetu cijena.

Vaš plan za 30 dana

1. tjedan: postavljanje

• Napravite stranicu za rezervacije s fotografijama, cijenama, kućnim redom i kalendarom.
• Povežite sinkronizaciju kalendara sa svakom platformom koju koristite.
• Napišite uvjete plaćanja i otkazivanja.

2. tjedan: budite vidljivi

• Pretražite ime svog smještaja i zamolite jednu lokalnu web stranicu da doda poveznicu na vašu stranicu.
• Dodajte poveznicu na društvene mreže, u potpis e-pošte i na WhatsApp.
• Isprintajte malu karticu s QR kodom za apartman.
• Pitajte turističku zajednicu ili gospodarsku komoru za upis.

3. tjedan: javite se bivšim gostima

• Kontaktirajte bivše goste koji su vam kontakt dali izravno, u skladu s pravilima svake platforme.
• Ponudite poticaj za povratne goste s rokom trajanja.
• Pridružite se jednoj grupi za svoje goste i počnite odgovarati na pitanja.

4. tjedan: provjera i poboljšanja

• Provjerite koje poveznice donose posjete i upite.
• Popravite sve o čemu su gosti pitali dvaput.
• Pročitajte česte pogreške kod direktnih rezervacija i provjerite svoju stranicu prema popisu.

Česta pitanja

Hoću li odmah dobiti direktne rezervacije?

Od nepoznatih ljudi obično ne. Prve direktne rezervacije najčešće dolaze od bivših gostiju i njihovih prijatelja. Računajte da će trebati jedna sezona da izgradite stalan priljev.

Trebam li prestati koristiti Airbnb i Booking.com?

Ne. Koristite ih za pronalaženje novih gostiju, a vlastiti kanal za njihovo zadržavanje. Većina malih iznajmljivača na kraju koristi kombinaciju, a svaka rezervacija koja prijeđe na direktnu štedi proviziju.

Trebaju li mi vlastita domena i web stranica?

Ne. Za većinu iznajmljivača s 1–5 smještajnih jedinica dovoljna je posebna stranica za rezervacije za svaki smještaj. Cijela web stranica uglavnom ima smisla ako želite ulagati u blog i SEO.

Kako se OpenSty uklapa u to?

OpenSty svakom smještaju daje vlastitu stranicu za rezervacije s kalendarom dostupnosti, iCal sinkronizacijom i obrascem za upit, od 14 € mjesečno i bez provizije. Svaki upit potvrđujete sami, a gosti plaćaju izravno vama: bankovnom uplatom ili, ako povežete vlastiti Stripe račun, karticom. Ako uspoređujete alate, pogledajte naš popis alata za izradu stranica za direktne rezervacije.